Fırın Yapabilme Şartları

* Büyükşehirlerde veya nüfusu 100.000’i geçen belediye sınırlarında konut + ticaret kullanımında bulunan bir binada fırın yapılabilir mi? Nüfusu 100.000’in altında olan belediye sınırlarında konut + ticaret kullanımında bulunan bir binada fırın yapılabilir mi?

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5 inci maddesinin (b) bendine göre; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde fırın yapılmak istendiğinde kat maliklerinin oy birliği ile karar alması, (c) bendine göre de; ekmek fırınları için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gereklidir.

5. Maddenin (m) bendine göre;  “Büyükşehir belediyesi ile nüfusu 100.000’i geçen belediye sınırları içinde açılacak ekmek fırınlarının bu amaca tahsisli ayrık nizamda müstakil binalarda açılmış olması (Ancak, alışveriş merkezleri içinde bulunan 1000 m2 ve üstü alana sahip hipermarket, süpermarket, grossmarket ve megamarket gibi adlarla açılan işyerleri bünyesinde yer alan fırınlarda ayrık nizamda müstakil bina şartı aranmayacağı)  şartının aranacağı hükme bağlanmıştır.

Büyükşehir belediyesi ile nüfusu 100.000’i geçen belediye sınırları içinde  ve nüfusu 100.000’in altındaki belediye sınırları içinde FIRIN yapılabilmesi için, sadece kat maliklerinin oy birliğinin kararı  yeterli değildir, imar planında bu amaca yönelik kullanım kararının getirilmiş olması şarttır. Ayrıca büyükşehir belediyesi ile nüfusu 100.000’i geçen belediye sınırları içerisinde müstakil binalarda açılması zorunlu olan ekmek fırını  binalarının bulunduğu taşınmazların aynı zamanda bu amaca tahsisli olmaları gerekir. Yapıda başka bir kullanım bulunmamalıdır.

Aynı Parselde Farklı Binaların Sığınak Hesabı:

    * Aynı parsel üzerinde birbirine bitişik olarak bulunan, girişleri ve merdiven kovaları ayrı olan, dilatasyon derzi ile ayrılan binalar ayrı yapı olarak değerlendirilip sığınak hesabı ayrı yapılabilir mi? 

Sığınak Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca, bir imar parselinde birden fazla bina bulunması durumunda sığınak hesabının her yapı için ayrı ayrı yapılması gerekmektedir. Parselde yer alan yapıların ayrı yapı niteliğinde olup olmadığı ise imar planı kararları ve mimari projenin incelenmesi ile mümkündür.

Aynı parsel üzerinde birbirine bitişik yapılan birden fazla yapının ayrı yapı olarak değerlendirilmesi için, söz konusu yapıların fonksiyon ve mekan bakımından birbirinden bağımsız olması ve ruhsatının aynı ruhsat numarası ile ayrı ayrı düzenlenmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla; yapıların birbirlerinden dilatasyonla ayrılmış olması, bina girişlerinin ayrı yapılması, taşıyıcı sistemin ve çatı örtüsünün ayrı çözülmüş olması yapıların ayrı yapı olarak değerlendirilmesi için yeterli koşul olmayıp, bununla birlikte her yapıya aynı ruhsat numarası ile ayrı ayrı ruhsat düzenlenmesi gerekmektedir. Aynı parselde birbirine bitişik yapılan yapıların bu şartları sağlaması halinde ayrı yapı olarak değerlendirilip sığınak hesabının ayrı yapılması mümkündür.

Otopark alanları emsale dahil midir?

08.09.2013 tarihli planlı alanlar tip imar yönetmeliğine göre;

Bodrum kat yapılamayan durumlarda yapının kendi ihtiyacı için zemin kat veya normal katlarda düzenlenen otoparklar katlar alanına dahil edilmeli midir?

Ortak alan niteliği haiz olmak, tapuya ortak alan olarak tescil edilmek kaydıyla yapının kendi ihtiyacı için yapılan otoparkların emsale dahil edilmeyeceği değerlendirilmektedir.

Cami altlarına dükkan yapılabilmesi

633 sayılı kanun olan ''Diyanet işleri başkanlığı kuruluş ve görevleri hakkında kanun'' un ek madde 4 ünde  Cami altlarının ticaret hane olarak kullanılmasının önü açılmıştır. Bur durum için gerekli olan şartlar aşağıdaki maddede belirtilmiştir.

MADDE 5 – 633 sayılı Kanuna aşağıdaki ek madde eklenmiştir.

“EK MADDE 4- Mazbut ve mülhak vakıflar ile Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait olanlar hariç olmak üzere, mülkiyeti kamu kurum ve kuruluşları ile Hazineye ait taşınmazların üzerinde dernek veya vakıflarca kendi kaynaklarından ve/veya toplanan bağış ve yardımlarla yaptırılan (bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce yaptırılmış olanlar dahil) cami ve mescitler ile Kur’an kurslarının bir kısmında veya eklentisi ya da bütünleyici parçasında bulunan ve ticari faaliyetlerde kullandırılması öngörülen kısımları; irtifak hakkı tesisine konu edilmemek şartıyla ve elde edilen gelirlerin yüzde onu pay olarak Diyanet İşleri Başkanlığına aktarılmak, kalan kısmın en az üçte ikisi öncelikle gelirlerin elde edildiği cami, mescit ve Kur’an kurslarının münhasıran yapımı, bakımı, onarımı ve işletilmesine (ısınma, aydınlatma vb.) ilişkin giderlerde, kalanı ise tüzüklerinde veya vakfiye ya da vakıf senedinde belirtilen amaçlarda kullanılmak şartıyla, işletilmek, işlettirilmek veya kiraya verilmek üzere ilgili dernek veya vakfın bedelsiz olarak tasarrufuna bırakılır. Mülkiyeti mazbut ve mülhak vakıflar ile Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait olanlar dışında kalanlar ile mülkiyeti kamu kurum ve kuruluşları ile Hazineye ait taşınmazların üzerinde dernek veya vakıflarca kendi kaynaklarıyla ve/veya toplanan bağış ve yardımlarla yaptırılanların (bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce yaptırılmış olanlar dahil) dışında kalan cami ve mescitler ile Kur’an kurslarının bir kısmında veya eklentisi ya da bütünleyici parçasında bulunan ve ticari faaliyetlerde kullandırılması öngörülen kısımları, irtifak hakkı tesisine konu edilmemek şartıyla Diyanet İşleri Başkanlığınca işletilebilir veya 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 51 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca pazarlık usulüyle yapılacak ihaleyle işlettirilebilir ya da kiralanabilir. Bu fıkra uyarınca Diyanet İşleri Başkanlığına aktarılacak paya esas gelirlerin hesabında; faaliyetin, ilgili dernek veya vakıflarca belirtilen yerlerin işlettirilmek veya kiraya verilmek suretiyle yapılması hâlinde brüt hasılat tutarı, iktisadi işletme oluşturulmak  suretiyle  işletilerek  yapılması  hâlinde  ise   kurum kazancı esas alınır.

Birinci fıkra uyarınca Diyanet İşleri Başkanlığına aktarılacak olan pay, ilgili dernek veya vakıf tarafından; birinci fıkrada belirtilen yerlerin üçüncü kişilere işlettirilmesi veya kiraya verilmesi hâlinde payın hesaplanmasına esas gelirin tahsilini takip eden ayın sonuna kadar, iktisadi işletme oluşturmak suretiyle işletilmesi hâlinde ise geçici vergi beyannamesinin verildiği ayı takip eden ayın sonuna kadar ilgili müftülüklere bildirilir ve müftülüklerce yapılan tahakkuk üzerine aynı süre içinde özel gelir kaydedilmek üzere genel bütçe muhasebe birimlerine ödenir. Süresi içinde bildirildiği halde ödenmeyen veya eksik ödenen paylar müftülüklerce, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre gecikme zammı ile birlikte takip ve tahsil edilmek üzere ilgili vergi dairelerine bildirilir. Süresi içinde bildirilmediği veya eksik bildirildiği tespit edilen paylara, bildirimin yapılması gereken son günden tahakkuk ettirildiği güne kadar geçen süre için 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesine göre hesaplanacak gecikme zammı oranında zam uygulanır ve bir ay içinde ödenmesi için bir yazı tebliğ edilir. Bu süre içinde de ödenmeyen paylar 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme zammı ile birlikte tahsil edilir.

Birinci fıkra kapsamında kalan yerlerin ilgili dernek veya vakıflar tarafından işletilmesi, işlettirilmesi ve kiralanmasına ilişkin iş ve işlemler, bu yerlerden elde edilen gelirler ve yapılan harcamalar ile müftülüklere yapılan bildirimlerin ve tahakkuk ettirilen paylara ilişkin ödemelerin zamanında yapılıp yapılmadığı Diyanet İşleri Başkanlığınca denetlenir ve takip edilir.

Bu madde uyarınca Diyanet İşleri Başkanlığına aktarılacak olan paylar ile bu Başkanlık tarafından işletilen, işlettirilen veya kiraya verilen yerlerden elde edilen gelirleri; bir yandan genel bütçenin (B) işaretli cetveline özel gelir, diğer yandan Başkanlık bütçesinin mevcut veya yeni açılacak tertiplerine özel ödenek kaydetmeye ve bu suretle ödenek kaydedilen tutarlardan yılı içinde harcanmayan kısımları ertesi yıl bütçesine devren özel gelir ve özel ödenek kaydetmeye, Başkanlığın bağlı bulunduğu Bakan yetkilidir. Bu kapsamda kaydedilen ödenekler; cami ve mescitler ileKur’an kursları ve bunların eklentisi ve bütünleyici parçalarının yapımı, bakımı, onarımı ve işletilmesine (ısınma, aydınlatma vb.) ilişkin giderler ile 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 29 uncu maddesi çerçevesinde aynı amaçlarla kullanılmak üzere dernek ve vakıflara yardım yapılmasına ilişkin giderlerin karşılanmasında kullanılır. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce birinci fıkrada belirtilen yerlerden Diyanet İşleri Başkanlığınca elde edilen ve banka hesaplarında tutulan gelirler hakkında da bu fıkra hükümleri uygulanır.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Diyanet İşleri Başkanlığınca belirlenir.”

Tip imar Yönetmeliğinde Baz İstasyonu

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre baz istasyonları ve elektronik haberleşme istasyonları ile ilgili esaslar:

08/09/2013 TARİHLİ PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ MADDE 9

(Ek fıkra:RG-1/6/2013-28664) (Değişik fıkra:RG-8/9/2013-28759) Ayrıca kamuya ait umumi hizmet alanları ile ilgili idarelerin tasarrufu altındaki yol, otopark, yaya bölgesi gibi yerlerde kamu hizmetinin yürütülebilmesi ve iletişimin sürdürülebilmesi için gerekli tedbirler ile Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü alınmak suretiyle elektronik haberleşme istasyonu kurulabilir.

Özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda ise Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü ile beş yılda bir yenilenmek ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat maliklerinin muvafakatı alınmak şartıyla ilgili idarelerden ruhsat alınarak elektronik haberleşme istasyonu kurulabilir.

Elektronik haberleşme istasyonları 5/11/2008 tarihli ve 5809 sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu, 26/9/2011 tarihli ve 655 sayılı Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ve ilgili diğer mevzuata göre kuruluş izni verilen alanda ve imar planı kararı aranmaksızın kurulur.

Elektronik haberleşme istasyonlarının kurulabilmesi için,

·         * elektronik haberleşme hizmetinin gerekleri dikkate alınarak yer seçim belgesinin düzenlenmiş olması,

·         * yatayda ve düşeyde gerekli ve yeterli koruma mesafesinin bırakılması, koruyucu tedbirler alınması,

·         *  tasarımının kent ve yapı estetiği ile uyumlu olması zorunludur.

Büyükşehir sınırları içerisinde yer seçim belgesi vermeye ve ücretini almaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Ücreti yatırılmasına rağmen yirmi gün içerisinde verilmeyen yer seçim belgesi verilmiş sayılır. Uygulamalar Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun sorumluluğunda yürütülür.

Ortak Alan Tadilatlarında Muvafakatname

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19.maddesine göre:

''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.'' ifadesi yer almaktadır.

Ancak;


Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi ortak yerlerde yapılacak inşaat, bakım ve onarıma ilişkin konularda kat maliklerinin beşte dört rızasının alınmasını içeren bir hükümdür. 




Kanunda ortak alanların kaldırılması ya da yeniden inşa edilmesine ilişkin bir hüküm yer almamakla birlikte, Kanunun 16. maddesi uyarınca kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduklarından,

*bu alanların kaldırılması, 
*kullanım amacının değiştirilmesi ya da 
*yeniden inşa edilmesi gibi 

herhangi bir tasarrufta kat maliklerinin tamamının uygun görüşünün alınması gerekmektedir.

Mimari Tadilat Projelerinde Mimarın Muvafakatnamesi

8 eylül 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği madde 10 a göre;

“İlgili İdare, meclis kararı alarak uygun gördüğü yerlerde yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması ile ilgili kurallar getirmeye, yapıların inşasında yöresel malzeme kullanılmasına ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir.

 Mevzuat gereği büyükşehir belediyelerine verilen yetkiler saklıdır. İlgili idareler bu amaçla ilgili kamu kuruluşlarının da katılımıyla, uzmanlardan oluşan mimari estetik komisyonları kurabilirler. Bu kapsamdaki yapılara proje hazırlama ve ruhsat düzenleme işlemleri komisyon kararına uygun olarak yürütülür. Ruhsat veren ilgili idare bünyesinde kurulan mimari estetik komisyonu, yapıların veya onaylı mimari projelerin özgün fikir ifade edip etmediğine karar vermeye yetkilidir.

 Özgün fikir ifade etmeyenlerde ilk müellif dışında farklı bir müellif tarafından yapılacak değişikliklerde bütün sorumluluk değişiklik projesini yaptıranlar ve projeyi hazırlayanlarda olmak üzere idarelerce ayrıca ilk müellifin görüşü aranmaz. 

Komisyon tarafından özgün fikir ifade ettiği karar altına alınan yapı veya onaylı mimari projelerde; eser sözleşmesinde değişiklik yapma izni verilenler ile eserin bütünlüğünü bozmadığına, estetik görünümünü değiştirmediğine, teknik, yönetsel amaçlar ve kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna mimari estetik komisyonu tarafından karar verilen değişiklikler müellifinin izni alınmaksızın yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek telif ücreti; ilgili meslek odasınca belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yapılarda yüzde yirmisini, inşaatı süren yapılarda yüzde on beşini geçemez. 

Komisyon beş uzmandan teşkil eder, salt çoğunlukla toplanır, kararlar oy çokluğu ile alınır. Komisyonun gündemi ilgili idarece belirlenir. Komisyon başkanı ilgili idare tarafından atanır.” şeklinde ifade edilmektedir.

Bu maddede belirtildiği üzere, mimari tadilat projesinin kim yada kimler tarafından hazırlanabileceği açıkça ifade edilmektedir. Yukarıdaki ifadeden estetik komisyonun olmadığı durumlarda, yapıların veya onaylı mimari projelerin özgün fikir ifade edip etmediğine karar vermeye ilgili idaresinin yetkili olduğu anlaşılmaktadır.