İmar Hukukunda Kazanılmış Hak Kavramı

Kazanılmış Hak :

İmar planlarının değiştirilmesi halinde, kamu yararı ve hizmetin yürütülmesi engellenmeden, bireylerin haklarının korunması gereklidir. Bu nedenle idare hukukunun ilkelerinden biri olan kazanılmış hakların korunması gündeme gelir.

Bir idari işlemin hukuka uygunluğu işlemin yapıldığı tarihteki hukuki duruma göre değerlendirilmelidir. Yapıldığı tarihte hukuka uygun olan bir işlemin mevzuattaki değişiklik ya da yargı kararı sonucu hukuka aykırı hale gelmesi işlemin iptalini gerektirmez.

Kazanılmış haklar, idare tarafından imar planlarında yapılan değişiklik karşısında, bu değişikliklerden önce yapı izni alıp iyi niyetle yapıya devam eden kişinin imara devam etme hakkını ifade etmektedir. Diğer bir ifadeyle, bu haklar taşınmaz sahibinin bir proje hakkında onay aldığı ve bu onay üzerine projenin gerçekleştirilmesi için yapıya başladığı, hatta önemli sayılacak düzeyde buna harcama yaptığı takdirde, söz konusu olan haklardır.

Kazanılmış bir haktan söz edilebilmesi için bu hakkın yeni düzenlemeden önceki yürürlükte olan kurallara göre bütün sonuçlarıyla eylemli biçimde elde edilmiş olması gerekir.

İmar Mevzuatında Durum :

Türk hukukunda, imar planlan değiştirildiği takdirde, değişiklikten önceki planlara göre kazanılmış hakların korunup korunmayacağı konusunda imar mevzuatında açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, İmar Kanunu ve yönetmeliklerinde kazanılmış hakların korunması paralelinde yorumlanabilecek hükümlere rastlanmaktadır. Bu hükümlere en iyi örnek, 3194 sayılı Kanunun 29. maddesi ve  planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 12. maddesidir. 3194 sayılı İmar Kanununun 29. maddesinin l. fıkrasında, “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.” demekle başlanmış inşaatlarda alınan ruhsata bağlı olarak yapı yapımına devam edilebileceği açıkça düzenlenmiştir. Burada da sadece bireysel işlem olan yapı ruhsatı alınması yeterli görünmeyip inşaata başlanması gerektiği hükme bağlanmıştır.

Planlı Alanlar Tip imar Yönetmeliğinin 12. maddesinde; “Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır. İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.” Hükmüyle 29. Maddeyi açıklamış 2 yıl içinde inşaata başlanmayan veya tamamlanmadığı halde ruhsat yenilemek için başvurulmayan yapılar ruhsatsız olarak kabul edilir. Bu yapılarda yapı ruhsatı alınmış olması kazanılmış hak yaratmaz.

İmar mevzuatına aykırı olarak ruhsat verilip de bu ruhsata ve eklerine göre inşa edilen veya inşa halindeki yapılarla, her ne sebeple olursa olsun ruhsat ve kullanma izni iptal edilen yapılar için, tehlike arz edenler ve 14'üncü madde kapsamında kalanlar hariç, daha önce verilen ruhsat ve kullanma izinleri kazanılmış hak kabul edilir. Bu gibi yapılardan ayrıca harç ve para cezası alınmaz. Ruhsat alınarak inşaatına başlanmış, ancak ruhsat ve eklerine aykırı olması nedeniyle mühürlenerek (5) yıllık ruhsat müddeti içinde tamamlanmamış yapılara, binanın biten kısımları için, fenni sorumluluğu üstlenmiş röleve planı esas alınarak imar planındaki gabarisine göre yeniden ruhsat verilmek suretiyle yapının tamamlanmasına izin verilir" denilmektedir. Görüldüğü gibi, bu hükümde, daha önce verilen ruhsat ve kullanma izinleri kazanılmış hak olarak kabul edileceği açıkça hükme bağlanmaktadır. Ancak bu hüküm, idare tarafından verilen ruhsatın yine idarece geri alınması veya iptali durumunda uygulanabilir, ruhsatın mahkeme kararı ile iptal edilmesi durumunda ise uygulanamaz.

Danıştay’ın Yaklaşımı :

Danıştay'a göre, "bir müktesep haktan söz edilebilmesi için; düzenlendiği tarih itibariyle imar planına ve imar yönetmeliğine uygun bir projenin buna dayanılarak verilmiş olan bir ruhsatın varlığı gereklidir.

Önceki yasaya göre yapımına izin verilen binanın, yeni yasaya göre hukuka aykırı hale gelmesi halinde yıktırılması, inşaatın belli bir aşamaya gelmesi halinde mümkün değildir. Danıştay bazı kararlarında eski yasaya göre alınan ruhsat ve izinler ile bunlara dayanılarak başlanılan ve belirli bir aşamaya gelinen, inşaatların durumunu kazanılmış hak olarak görmektedir. İdarenin, önceden kazanılan durumları da yeni yasaya tabi tutma ve eski ruhsatlar ile izinlerin geçersiz olacağına karar verme eğilimine karşı Danıştay koruyucu kararlar vermeye çalışmaktadır.